▲ 성창우 변호사 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장



임차인 A씨는 집주인으로부터 '직접 들어와 살 테니 나가달라'는 통보를 받고 이삿짐을 쌌다. 그런데 몇 달 뒤 확인해 보니, 실거주한다던 집주인은 잠시 들어와 사는가 싶더니 집을 매도하고 다른 아파트로 이사해 버렸다. A씨는 '나를 내쫓기 위한 거짓말이었다'며 손해배상을 청구하겠다고 나섰다. 이런 경우 곧바로 임차인에 대한 손해배상 책임이 발생할까.

매도했다고 해서 단순히 책임을 인정하지는 않는다. 쟁점은 매도 여부, 매 사아다쿨 도 시점이 아니라, '갱신 거절 당시 실거주 의사가 진정했는가'에 있다.
진정한 실거주 의사의 판단 기준은 무엇일까? 대법원은 '실제 거주하려는 의사'의 판단 기준을 다음과 같이 제시했다. 임대인의 단순한 의사표시만으로는 부족하고, 그 의사가 가공된 것이 아니라는 점이 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 인정돼야 한다고 판시했다.
모바일바다이야기 그 판단 요소로 '임대인의 주거 상황, 가족·직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 결정을 하게 된 경위, 갱신 거절 전후의 행동, 실제 이사 준비 여부, 의사와 모순되는 언동의 존재' 등을 종합적으로 고려한다.
만약 거짓 실거주라면 불법행위로 간주한다. 임대인이 실제 거주할 의사가 없으면서도 갱신을 거절했다면, 이는 주택임대차보호법 릴짱릴게임 제6조의3이 보장하는 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 행위가 된다. 이 경우 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상 책임이 성립한다.
또 실거주 갱신 거절 후 매도한 경우라도, 곧바로 위법 사항이 되는 것은 아니다. 수원지법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 약 6개월 후 매도한 사안에서, '갱신 거절 당시 실제 거주 의사가 인정된 릴게임갓 다면 이후 사정변경으로 매도했더라도 손해배상책임은 성립하지 않는다'고 판단했다. 법원은 '인테리어 공사 진행, 입주 경위 등'을 근거로 갱신 거절 당시의 실거주 의사를 인정했다.
또 서울동부지법은 잠시 거주 후 매도한 사례에서, '갱신 거절 당시 실거주 의사가 없었다고 볼 수 없다'고 판단했고, 불법행위 책임을 부정했다.
골드몽사이트 법원은 '기존 주택과의 보증금 차액을 통한 자금 마련 필요성, 새로 매수한 주택의 인테리어 공사 기간, 매수 희망자의 실제 방문 경위, 갱신 거절 이후 매매 중단 정황 등' 사정을 종합해 실거주 의사를 인정했다.
다만, 법은 '거주기간'을 요구하지 않는다. 주택임대차법 제6조의3 제5항은 갱신이 되었더라면 존속했을 기간(통상 2년) 내에는 정당한 사유 없이 제3자에게 임대할 수 없다고 규정한다. 주택임대차보호법은 실거주 갱신 거절 후 반드시 2년 이상 살아야 한다는 규정을 두고 있지 않다. 또한 '2년 내 매도 금지' 규정도 존재하지 않는다.
즉 실거주 후 단기간 내 매도했다고 해서 자동으로 손해배상 책임이 발생하지는 않는다. 반대로, 일정 기간 거주했다고 해서 항상 면책되는 것도 아니다.
만약 처음부터 실거주 의사 없이 매도를 염두에 두고 임차인을 내보냈다면 불법행위가 될 수 있다. 그러나 당시에는 진정한 거주 의사가 있었고, 이후 자금 사정·시장 상황 등 사정변경으로 매도했다면 책임이 부정될 여지도 있다.
임대인은 갱신 거절 당시의 의사와 준비 과정을 객관적으로 남겨두고, 이사 준비, 공사 계약, 자금 흐름 등을 명확히 해야 한다. 임차인은 실거주 의사와 배치되는 언동, 중개업소 접촉 시점 등 갱신 거절 전후 매도 협의 정황을 살펴야 한다.
성창우 변호사 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장