작성일 : 25-06-20 00:58
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글쓴이 :
오림준연
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(윤관식 기자) ‘조합직접설립’으로 속도 낸 6단지 상가 갈등 넘고 집값도 신고가 행진 정비 업계에 따르면, 양천구는 5월 22일 목동6단지 재건축에 대한 조합설립인가를 승인했다. 지난해증권거래수수료무료 8월 정비구역으로 지정한 이후 9개월여 만이다. 서울시 기준으로 정비구역 지정부터 추진위원회 구성, 조합설립인가까지 평균 3년 이상이 소요되는 점을 고려하면 이례적이다. 비결은 ‘조합직접설립제도’에 있다. 추진위원회 구성 없이 주민 협의체와 창립총회를 통해 곧바로 조합을 설립할 수 있는 제도다. 서울시가 2016년부터 운영해왔지만 실제로 이를 활용해 조합아이폰무료지급 설립에 성공한 사례는 많지 않다. 조합설립 과정에서 발생한 상가 소유주들과의 갈등도 순조롭게 봉합했다. 6단지 주민들은 설계·감정평가 과정에 상가 소유주를 참여시키고 상가 조합원에 대한 분양 권리 산정비율을 0.1로 정하는 합의서를 조합 정관에 명시하면서 상가 동의율을 끌어올렸다. 산정비율이 0.1이라는 것은 상가 조합원 권리가액이 재건축PN풍년 주식 최소 분양가의 10%(0.1)를 넘으면 아파트 분양을 허용하는 방식이다. 사실상 상가 소유주 40명 모두에게 분양권을 보장한 셈이다. 이 조치로 상가 소유주 반발이 크게 줄었다. 향후 6단지는 용적률 299.87%를 적용해 최고 49층 아파트 2173가구로 탈바꿈한다. 어린이집·경로당·돌봄센터·작은 도서관 등 주민공동시설과 연면적 7000㎡(약 2100평) 규모 공공청사도 들어선다. 조합은 6월부터 설계사 선정 절차에 착수하고 올해까지 시공사 선정 작업을 마무리해 내년 6월까지 통합심의를 마친다는 계획이다. 입주 목표 시기는 2032년. 6단지 재건축 조합 관계자는 “현재 온라인 커뮤니티로 조합원들과 활발히 소통하고 있는데 조합원들은 안양천뷰, 한강뷰, 스카이라운지 등 특화 설계에 대한 관심이 크다”고 들려줬다. 6단지 재건축 사업의 빠른 속도에 신고가 거래 역시 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 전용 95㎡는 지난 5월 13일 26억3000만원(8층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 전용 65㎡는 지난 4월 28일 20억8000만원(12층)에 거래돼 처음으로 20억원 선을 돌파했다. 전용 115㎡는 지난 4월 28일 28억원(6층)에 거래되며 2월 26일 거래된 직전 최고가 26억9500만원(10층)보다 1억원 이상 높아졌다. 인근 B공인중개사사무소 관계자는 “지금 목동은 단지를 가리지 않고 찾는 수요자가 많지만 그래도 가장 관심이 많은 곳은 6단지”라며 “재건축 기대감과 집값이 오를 거라는 기대 때문에 매도자들은 관망하고 있다”고 들려준다. 14개 단지 재건축 사업 ‘속도’ 직전 최고가보다 2.5억 뛰기도 6단지 외에 목동신시가지 나머지 단지 재건축 사업 움직임도 빨라지고 있다. 지난 4월 목동1~3단지가 정비계획 열람 공고를 진행해 14개 단지 모두 재건축 밑그림이 공개됐다. 이어 5월 22일엔 8·12·13·14단지에 이어 4·10단지도 정비구역 지정이 완료됐다. 8단지와 12단지는 조합설립이라는 다음 단계로 향하기 위해 오는 8~9월께 추진위원회 구성을 준비하는 것으로 전해진다. 아울러 6월 4일부터 정비구역 지정 전 조합설립추진위원회를 설립할 수 있도록 하는 ‘재건축 패스트트랙법’이 시행됨에 따라 조합 방식으로 재건축을 추진하려는 다른 단지들도 사업에 속도를 낼 것으로 예상된다. 목동신시가지 14개 단지 모두 재건축을 마치면 기존 2만6500여가구 규모 주거지가 총 5만3000여가구 규모 미니 신도시로 탈바꿈한다. 목동은 초등학교 10개, 중학교 6개 등 우수 학군과 학원가가 밀집해 있어 대치동, 중계동과 함께 ‘서울 3대 학군지’로 인기가 높다. 이러한 주요 학군지에 재건축 기대감이 커지자 신고가 거래도 줄을 잇는다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면, 목동신시가지1단지 154㎡형은 4월 23일 34억5000만원(9층)에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 직전 최고가인 지난해 9월 29일 32억원(7층) 거래보다 2억5000만원 높은 금액이다. 목동5단지 전용 115㎡도 4월 25일 31억원(14층)에 거래돼 신고가를 썼다. 각종 규제 집값 상승 한계론도 전문가 “매물 부족에 가격 상승할 것” 목동 재건축 단지 집값은 계속 오를까. 시장 일각에서는 목동 집값 추가 상승에 한계가 있다는 지적이 나온다. 목동신시가지 전역은 2021년 4월부터 토허제 구역으로 지정돼 있다. 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 불가능하다. 또한 주택을 매수하면 최소 2년간 실거주해야 한다. 대출 문턱이 높아지는 점도 악재다. 오는 7월부터는 대출 한도가 줄어드는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시행된다. 스트레스 DSR은 대출 심사 시 상환 능력을 보다 엄격히 평가하는 제도다. 기존 DSR에 추가 금리인 스트레스금리를 적용해 대출 한도를 줄이는 방식이다. DSR 3단계가 시행되면 대출 한도는 더욱 쪼그라든다. 이는 고가 아파트가 몰린 목동 부동산 시장엔 매수 여력 제한이라는 압박 요인으로 작용할 수 있다. 목동6단지가 이제 막 조합을 설립했지만 재건축을 위해 넘어야 할 산이 앞으로도 많다는 점도 염두에 둬야 한다. 조합설립 후 재건축 사업이 본궤도에 오르려면 시공사 선정, 건축심의, 사업시행인가 등 무수히 많은 절차를 거쳐야 한다. 이 과정에서 서울시가 임대주택 비율이나 공공시설 등을 어느 정도 수준으로 요구하느냐에 따라 사업성이 좌우될 여지도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재건축 추진 속도가 가장 빠른 6단지는 재건축 시범 단지로 여겨지는 분위기라 서울시에서 임대주택이나 데이케어센터 유치 등 다양한 안을 제시할 가능성이 있고, 향후 이웃 단지 재건축에도 영향을 미칠 수 있다”고 설명했다. 그럼에도 목동 재건축 단지 가치가 꾸준히 오를 것이라는 반론도 적잖다. 토허제 구역에 지정되면 매수세가 위축돼 가격이 내릴 것이라는 시장 예상과 달리 최근 목동신시가지에는 거래 가능한 매물 자체가 적고, 호가도 토허제 지정 전보다 올라 있는 상황이다. 송승현 도시와경제 대표는 “토허제 지정이 거래 자체를 줄이긴 하지만, 매매 가능한 아파트가 줄어들면서 공급이 축소되는 구조이기 때문에 가격은 오를 수 있다”며 “학군지인 목동은 실거주 수요가 탄탄하고, 이미 입주한 전월세 세입자도 장기간 거주하는 경우가 많아 시장에 나오는 매물이 더 적다”고 설명했다. [조동현 기자 cho.donghyun@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제2314호 (2025.06.18~25.06.24일자) 기사입니다] [Copyright ⓒ 매경이코노미. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지.] |
